Sieben Tipps für den Bauantrag

Wo darf du dein Tiny House hinstellen?

Hier sind sieben grundlegende Tipps für dich……

Was gibt es denn alles zu beachten bezüglich baurechtlicher Fragen und Aufstellmöglichkeiten zu deinem Tiny House?

Die ganze Tiny House Bewegung hat ihren Anfang in den USA. Dort ist es aber wesentlich einfacher seinen Traum der Mobilität zu verwirklichen. Denn hier zählt der Anhänger nicht als bewohnbares Gebäude und ist somit baurechtlich nicht gebunden. In Deutschland sieht das ganz anders aus. Damit ist die große Freiheit der Tiny Houses nicht so sorglos erlebbar wie in Amerika. Was es zu beachten gibt, habe ich hier aufgeführt:

Der erste Tipp: wie ist Ihr Tiny House baurechtlich einzuordnen? Ist es eine Ladung, ein Anhänger, ein Gebäude?

Auf der Straße für den Transport ist das Tiny House als Wohnwagen oder Ladung ganz normal anmeldbar. Dies ändert sich aber, sobald das Tiny House den Zielort erreicht hat und aufgestellt wird. Dann zählt es für das Bauamt als bewohnbares Gebäude, egal ob es auf Rädern steht oder nicht. Und ab jetzt muss auch eine Baugenehmigung vorliegen.

Der zweite Tipp: wie wird Ihr Tiny House denn genutzt? Ist es ein Ferienhaus, ein Gästehaus, eine reine Präsentation oder ein bewohntes Gebäude?

In Deutschland wird für ein Bauantrag unterschieden zwischen einem Außenbereich und einem Innenbereich. Das dauerhafte Wohnen in einem Aussenbereich ist nicht möglich. Ausser das Tiny House erfüllt einen anderen Zweck wie zum Beispiel als Wochenendhaus oder Präsentationswagen. Im Innenbereich ist das dauerhafte Wohnen baurechtlich erlaubt. Hier entscheidet also klar die Art der Nutzung über ein Gelingen des Bauantrages.

Für ein dauerhaftes Wohnen muss der Bauantrag für den Innenbereich gestellt werden. Das Grundstück muss erschlossen sein, d.h es muss an das öffentliche Verkehrsnetz und an das Versorgungsnetz angeschlossenen sein. Was auch eine Rolle spielt, ist das Gesamtbild der Örtlichkeit und das Wohlwollendes Sachbearbeiters

Wird das Tiny House aber als Wochenendhaus oder Ferienwohnung genutzt, kann der Bauantrag auch im Aussenbereich gestellt werden. Hier gibt es Sonderflächen für die Erholung, an denen eine Erschließung ebenfalls möglich ist.

 

Der dritte Tipp: der Flächennutzungsplan und andere rechtlichen Vorgaben  

Der Flächennutzungsplan, welcher von der Gemeinde ausgestellt wird, unterscheidet Grundstücke in Wohngebiete, Mischgebiete und Gewerbegebiete. Aus diesem Plan kann auch der Bauleitplan oder Bebauungsplan erstellt werden. Hier wird alles mögliche festgelegt, wie z.B. die Höhe, das Dach die Etagen usw. Die Gemeinde kann sogar mit einer Satzung die Farbe, die Fassade, die Fenster und vieles mehr festlegen.

Bei einem passenden Grundstück einfach beim Bauamt mal nachfragen, welche Auflagen erfüllt werden müssen. 

 

Der vierte Tipp: das eigentliche Baugenehmigungsverfahren. Verfahrensfrei, genehmigungsfrei oder vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

In Deutschland steht in der Landesbauordnung, welches Bauverfahren für das jeweilige Projekt zu beantragen ist. Grundsätzlich gibt es ein verfahrensfreies, ein genehmigungsfreies und ein vereinfachtes Verfahren. Hier hat jedes Bundesland unterschiedliche Auffassungen.

Für das verfahrensfreie Projekt benötigt man keinen Bauantrag ist aber dennoch verpflichtet alle rechtlichen Vorschriften einzuhalten, dies betrifft den Brandschutz, die Statik und die Abstände. Alle anderen Vorschriften bezüglich des Umweltschutzes und andere müssen ebenfalls beachtet werden.

Beim genehmigungsfreien Bauvorhaben benötigt das Bauamt entsprechende Unterlagen. Der Clou bei diesem Verfahren ist folgender: Sie sind selbst verantwortlich für Ihre Pläne und deren Umsetzung. Wenn kein Wiederspruch von der Behörde kommt, wird automatisch eine Genehmigung erteilt.

Das vereinfachte Verfahren hat den Vorteil, dass die Behörde lediglich alle Vorschriften prüft und daher wesentlich schneller eine Entscheidung trifft und dies dementsprechend weniger kostet.

 

Der fünfte Tipp: die Bauvoranfrage als Hilfe

Um beim eigentlichen Bauantrag weniger Probleme zu haben, empfehle ich, eine Bauvorabfrage einzureichen. Damit hat man die Möglichkeit, auf Probleme und auftretende Schwierigkeiten zu reagieren und diese zu beseitigen. Das Bauamt gibt Informationen, welche Unterlagen benötigt werden und was zu beachten ist. Auch über zu erwartende Kosten kann hier gesprochen werden. Alles was in dieser Anfrage bewilligt wird, ist auch beim eigentlichen Antrag genehmigt.

 

 

Der vorletzte und sechste Tipp: was für Unterlagen werden denn benötigt?

Zunächst muss geklärt werden, wer überhaupt für Ihr Projekt zuständig ist. Das Rathaus der Gemeinde kann hier Auskunft geben. Der Antrag selbst muss dann noch von Ihrem Zeichner oder Architekt unterschrieben werden.

 

Dein Bauantrag enthält im Regelfall folgende Dokumente:

• Bauantrag: Formular mit Angaben zum Bauvorhaben und den Beteiligten
• Amtlicher Lageplan: Zeichnerischer und schriftlicher Teil, z. B. überbaute Fläche, städtebaulichen Kennzahlen etc.
• Baubeschreibung: Formular mit Angaben zum Grundstück, Bauvorhaben, Ausstattung, verwendeten Materialien, konstruktiver Merkmale etc.
• Entwurfspläne: Grundrisse der Geschosse, Ansichten von allen Seiten
• Berechnungen: Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Brutto-Rauminhalt, Brutto-Grundrissfläche, Wohnfläche, Rohbau und Gesamtkosten
• Bautechnische Nachweise: Standsicherheitsnachweis Statik, Wärmeschutznachweise, Brand- / Schallschutz, Entwässerungsgesuch
• Weitere Dokumente: z.B. Zustimmungserklärung der Nachbarn

Der letzte und siebte Tipp: Alles auf grün gestellt.

Wenn Sie diese Hürden genommen haben, kann es eigentlich losgehen. Das Gesetz sieht vor, dass der Bau innerhalb drei Jahre beginnt und maximal ein Jahr unterbrochen werden darf. Nach Fertigstellung Ihres Projektes muss die Behörde noch die Abnahme durchführen. Hier wird geprüft, ob alle Vorschriften tatsächlich umgesetzt wurden.

 

 

 

Geschrieben am 24.09.19 von Kevin Bortoli